Go/No-Go 三档决策矩阵（核心新增）
| 档位 | 条件 | 保本翻台 | 月利润空间（翻台2.0） | 回本周期 | 判定 |
|---|---|---|---|---|---|
| 档一 | 租金降到 35k以下 | ~1.2 | 4-5万 | 7-9个月 | ✅ Go |
| 档二 | 5万不降 + 分租落地（~4万） | 1.48 | 3.5万 | 9-11个月 | ⚠️ 有条件Go |
| 档三 | 5万不降 + 分租黄了 | 1.59 | ~2万 | 15-20个月 | ❌ No Go |
核心逻辑：3.5万可粗糙地赢；5万必须精确地赢；5万且不分租基本赢不了。
两项硬前提（任一不满足直接 No Go）
1) 租约 ≥ 3 年
30-40万装修投入，若仅1年合同，投资回收逻辑直接失效。
2) 排风可复用
不可复用会新增8-10万改造，预算爆表，回本周期拉长至高风险区。
最新阻塞项（3/20）
- 3/20 白天必须上楼复核排风（风机型号/功率/可保留数量）。
- 租约年限尚未锁定（≥3年未签死）。
- 租金谈判未完成，目标30-35k，当前50k压力过高。
- 楚楚分租尚未最终确认，在5万条件下已是必要条件。
- 面积口径冲突（220㎡计租 vs 实测140-154㎡可用）。
- 定金窗口周一晚12点截止，时间压力真实。
财务模型（全量数据）
基础参数
- 整租月租：50,187 元
- 分租后月租：43,344 元
- 实际摆桌：18桌
- 桌均模型：220 元
- 综合毛利率：67.5%
月固定成本
| 项目 | 未分租 | 分租后 |
|---|---|---|
| 房租 | 50,200 | 43,300 |
| 人工（6人） | 32,500 | 32,500 |
| 水电能源 | 10,000 | 10,000 |
| 推广 | 12,500 | 12,500 |
| 供暖（月均） | 825 | 825 |
| 合计 | 106,025 | 99,125 |
桌均220元收入结构
| 品类 | 桌均金额 | 占比 | 毛利率 | 毛利额 |
|---|---|---|---|---|
| 肉+菜+主食 | 110 | 50% | 63% | 69.3 |
| 酒水饮料 | 40 | 18% | 55% | 22.0 |
| 碳火费（3×12） | 36 | 16% | 90% | 32.4 |
| 小料（3×5） | 15 | 7% | 85% | 12.8 |
| 其他 | 19 | 9% | 65% | 12.4 |
| 合计 | 220 | 100% | 67.5% | 148.9 |
盈亏平衡点
- 分租后：日保本 5,874 元，26.7 桌次，翻台 1.48
- 未分租：日保本 6,283 元，28.6 桌次，翻台 1.59
- 翻台 1.5 在18桌模型中只微利（约 +1,113/月）
- 翻台 2.0 才进入舒服盈利（约 +34,525/月）
回本周期（分租后）
| 场景 | 月净利 | 31万 | 38万 | 42万 |
|---|---|---|---|---|
| 翻台1.5 | 1,113 | 23年 | 28年 | 31年 |
| 翻台2.0 | 34,525 | 9月 | 11月 | 12月 |
| 翻台2.5 | 67,938 | 4.6月 | 5.6月 | 6.2月 |
| 翻台3.0 | 101,350 | 3.1月 | 3.7月 | 4.1月 |
敏感性矩阵（月净利，分租后，18桌）
| 翻台 \ 桌均 | 180 | 200 | 220 | 250 | 300 |
|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 | -56,200 | -52,000 | -45,665 | -38,575 | -27,975 |
| 1.0 | -44,875 | -39,125 | -32,300 | -23,350 | -10,600 |
| 1.5 | -16,188 | -6,563 | +1,113 | +13,050 | +30,475 |
| 2.0 | +12,500 | +26,000 | +34,525 | +49,450 | +71,550 |
| 2.5 | +41,188 | +58,563 | +67,938 | +85,850 | +112,625 |
| 3.0 | +69,875 | +91,125 | +101,350 | +122,250 | +153,700 |
最新进展时间线（更新到 3/20）
3/17
确认前租户姜虎东白丁倒闭主因是品牌问题；完成蘸料与炙子工序基础方案。
确认前租户姜虎东白丁倒闭主因是品牌问题；完成蘸料与炙子工序基础方案。
3/18
飞飞现场深度考察10小时；楚楚分租面谈；硬件复用判断成立；押付推进至押二付三；双轨回本框架建立。
飞飞现场深度考察10小时；楚楚分租面谈；硬件复用判断成立；押付推进至押二付三；双轨回本框架建立。
3/19
5000元可退定金锁铺；午市品类错配确认；提出晚市烤肉+午市快餐双模型；侧墙视觉资产策略确定；街区晚间需求信号验证。
5000元可退定金锁铺；午市品类错配确认；提出晚市烤肉+午市快餐双模型；侧墙视觉资产策略确定；街区晚间需求信号验证。
3/19（晚）
18桌模型重新测算保本线；投资视角降温至5.5-6分；核心提醒“别在错误里找方法”。
18桌模型重新测算保本线；投资视角降温至5.5-6分；核心提醒“别在错误里找方法”。
3/20（凌晨）
完成10份录音+财务模型全量复盘，定稿 Go/No-Go 三档矩阵；两项硬前提升级为一票否决条件。
完成10份录音+财务模型全量复盘，定稿 Go/No-Go 三档矩阵；两项硬前提升级为一票否决条件。
10 份录音报告清单
- 2026-03-18 798新店回本模型与迁店策略
- 2026-03-18 万红路新店选址与改造规划
- 2026-03-18 万虹路租铺可行性测算
- 2026-03-18 后场分租沟通（蔬菜店备选）
- 2026-03-18 街头勘店与门脸投放决策
- 2026-03-18 餐厅伪盈利与 go/no-go 止损
- 2026-03-19 新店分租与装修决策
- 2026-03-19 午市客流与品类错配
- 2026-03-19 可退定金锁定铺位
- 2026-03-19 烤肉街区打法定稿
结论与执行建议
建议路径A
租金压到35k以下，满足两项硬前提，直接Go，容错空间明显提升。
建议路径B
若租金不降，必须锁分租+排风，按“有条件Go”执行，严控翻台与桌均。
退出条件
若租约<3年或排风不可复用，直接No Go并退定金，切换备选点位。